Ha bezár a bazár…

Dr. Szűcs László ügyvéd, irodai tag Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal

Az új szabályok szerint az üzletekben maszkot kell hordani. A rendeltetésszerű használat tehát kiegészült a maszkhasználati kötelezettséggel, amely az üzlet teljes területére, így az árutér mellett a raktár- és irodahelyiségekre is értendő. A norma minden olyan személyre vonatkozik, aki az adott üzleten belül tartózkodik, így munkavállalóra, a hatodik életévét betöltő vásárlóra, áruszállítóra, biztonsági őrre, illetve akkor is irányadó, ha az üzlet aznapra bezárt, vagy még nem nyitott meg. Az üzlet üzemeltetője – azaz a bérlő – felelős azért, hogy a bérleménye területén mindenki betartsa a maszk szabályszerű hordására vonatkozó kötelezettséget. Ha az üzlet bevásárlóközpontban működik, akkor bérlő csak a saját bérleményén belül felel a szabályszerű maszkhordásért. Felelőssége már nem terjed ki az üzletközpont közös használatú területeire, ugyanis ezen ingatlanrészeken a maszkhasználati szabályok betartatása már a közös területek üzemeltetőjének a felelőssége és feladata.

A szabályok közzétételét követően a maszk használatának ellenőrzésével kapcsolatosan rendkívül intenzív hatósági ellenőrzés indult. Amennyiben az eljáró hatóság azt tapasztalta, hogy az üzletben a vásárlók, illetve a munkatársak nem vagy nem szabályszerűen hordják a maszkot, úgy a hatóság bírság alkalmazása mellett több esetben az üzlet bezárásáról is rendelkezett. A döntés ellen fellebbezni nem lehet. Mivel ilyen esetben a bérleményt a bérlő saját érdekkörében felmerült okból nem tudja használni, ezért a bérlő akkor is köteles bérleti díjat megfizetni, ha a bérleményt heteken vagy hónapokon keresztül nem tudja használni. A fizetési kötelezettség ilyen esetekben a közös költségre, illetve egyéb díjakra is irányadó.

Használat és lehetetlenülés

Az új szabályok egyes funkciójú bérlemények használatát megtiltották. Ha a bérlemény kifejezett jogszabályi tiltás miatt nem használható, azaz a tiltó rendelkezés közvetlenül érinti a bérlemény működését, és annak használatát lehetetlenné teszi, úgy – a Ptk. 6:336. § (2). bekezdése szerint – erre az időszakra bérleti díj nem jár. Célszerű azonban a jogszabály mellett a bérleti szerződést is áttekinteni, mivel az iparágban alkalmazott bérleti szerződések kizárják ennek a szabálynak az alkalmazását számos esetben, vagy a bérletidíj-mentességet további feltétek fennállásához kötik (pl. a bérlemény hosszabb időtartamon keresztül nem használható).

Arra is figyelemmel kell lenni, hogy a Ptk. hivatkozott szabálya kifejezetten a bérleti díjat nevesíti, nem rendelkezik viszont sem közös költségről, sem egyéb díjakról. Mivel ez utóbbiak főként a közös használatú területekhez kapcsolódó költségelemek, ezért ezek fizetése jogszerűen még akkor sem tagadható meg, ha egyébként a bérlő jogszerűen nem fizet bérleti díjat.

A használatot tiltó előírás betartása nem jelenti a bérleti jogviszonyok lehetetlenülését, azaz bérleti jogviszonyok lehetetlenüléssel nem szűnnek meg a tiltó szabályok következtében. Ennek oka, hogy a magyar szabályok szerint lehetetlenülésről kizárólag akkor beszélünk, ha a felek jogviszonyában olyan végleges, visszavonhatatlan állapotváltozás következik be, melynek következtében a szerződés már nem teljesíthető. A járványra tekintettel kiadott valamennyi norma azonban ideiglenes jellegű. Akkor sem beszélhetünk lehetetlenülésről, ha a tiltó szabály miatt a bérlő vállalkozás működése gazdasági értelemben ellehetetlenül. Vannak olyan bérleti szerződések, amelyek ilyen esetre felmondási jogot biztosítanak egyes szerződő feleknek, azonban ekkor is előfeltétele a felmondásnak, hogy a bérleményt a bérlő érdekkörén kívül felmerült okból hosszabb ideig nem tudja használni.

Hét után

Új szabály, hogy az üzleteknek este hét órakor be kell zárniuk. Ez – hasonlóan a tavaszi szabályozáshoz – azt jelenti, hogy az üzletben az értékesítést este hét óráig be kell fejezni, és a vásárlóknak az üzletet este hét óráig el kell hagyniuk. A munkavállalók azonban maradhatnak az üzlet területén, hiszen ekkor kerülhet sor a pénztár és az üzlet zárásával kapcsolatos feladatok ellátására. Mindezt lehetőleg úgy, hogy a munkavállalók este nyolc óráig hazaérjenek. A jogszabály nem tiltja, hogy árufeltöltést vagy egyéb, az üzlet rendeltetésszerű üzemeltetéséhez kapcsolódó feladatot végezzenek az üzlet területén este hét óra után. Ha azonban a munkavállalók a munkavégzésükhöz kapcsolódó okból este nyolc óra és reggel öt óra között közterületen tartózkodnak, a munkáltató köteles nekik megfelelő igazolást biztosítani.

Szintén a korlátozó szabályok közé sorolandó, hogy egyes bérleményekben csak meghatározott tevékenységet lehet folytatni. Ilyen korlátozás például, hogy az éttermek csak elvitelre szolgálhatnak ki. Ez a tevékenységet érintő korlátozás azonban nem azonos az egyes bérlemények használatát tiltó szabállyal. Még abban az esetben sem, ha a korlátozásra tekintettel a bérlő úgy dönt, hogy számára nem éri meg az üzemeltetés, és ezért egy időre bezárja a bérleményt. Ilyen esetben is célszerű a bérleti szerződés előzetes vizsgálata, mivel számos szerződés ír elő kötbérfizetési kötelezettséget arra az esetre, ha a bérlő saját hatáskörében az üzemeltetés/használat szüneteltetéséről dönt. A korlátozó szabályok ellenére ilyen esetekben a bérleti díj, továbbá az egyéb költségek fizetendőek.

A bérleti szerződésből kell kiindulni

A jelenlegi járványügyi szabályozás tehát új kérdéseket vetett fel, melyekre a hatályos szabályozás többnyire rendelkezik adekvát válasszal. Bármely döntés meghozatala előtt azonban szükséges az üzletet érintő egyedi bérleti szerződés alapos tanulmányozása. Iparági gyakorlat, hogy kereskedelmi célú ingatlanok esetén a felek eltértek az általános törvényi normáktól: a bérleti és egyéb díjak fizetésére, ezek csökkentésére, a szerződés felmondására a jogszabályi feltételektől eltérő szabályokat határoztak meg.

A járványhelyzet által átalakított gazdasági környezetben a felek – határozott időre szóló szerződésmódosítás útján – engedményekről, halasztásról állapodhatnak meg. Ilyen egyedi megállapodások megkötésére már az első hullám alatt számos követendő példa akadt.