Magazin: Plázastop 2, avagy a rendeltetésmódosítási engedély

Dátum: 2018. 12. 03. 07:32

2015 elején került bevezetésre az ún. „Plázastop-törvény”, amely szerint a négyszáz négyzetméternél nagyobb üzletek építési engedélyezése során egy speciális szakhatósági engedély beszerzése is szükséges, amelynek kiadására kizárólagosan a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal jogosult, és öt különböző szakterületet képviselő tagból álló bizottság pozitív véleménye kell hozzá. Idén augusztus 10-én a fentieket kiegészítő újabb szabályozás lépett hatályba (143/2018 (VIII.13.) Korm. Rendelet). Az új rendelet lényege, hogy négyszáz négyzetméter felett már nemcsak akkor kell a szakhatósági engedélyt beszerezni, ha a tervezett létesítés, átalakítás, bővítés építési engedélyköteles, hanem akkor is, ha az átalakításhoz nem szükséges építési engedély beszerzése. A rendelet szerint ez utóbbi esetben ún. rendeltetésmódosítási engedélyt kell beszerezni.

Mikor kell beszerezni a rendeltetésmódosítási engedélyt?

A rendeltetésmódosítási engedélyt akkor kell beszerezni,

ha négyszáz négyzetméternél nagyobb, korábban nem kereskedelmi rendeltetésű építményben kereskedelmi tevékenységet kívánnak folytatni, vagy

ha a négyszáz négyzetméter vagy annál kisebb kereskedelmi rendeltetésű építményt úgy alakítják át, hogy az nem igényel építési engedélyt, viszont a kereskedelmi tevékenységgel érintett építmény bruttó alapterülete az átalakítást követően meghaladja a négyszáz négyzetmétert, vagy

ha négyszáz négyzetméternél nagyobb kereskedelmi rendeltetésű építmény átalakítására kerül sor.

A rendeltetésmódosítás – azaz pl. korábban lakásként funkcionáló építmény kereskedelmi rendeltetésűre változtatása – esetkörét még egyszerűen lehet értelmezni. A második és harmadik pontban felsorolt esetkörök értelmezéséhez viszont az építési szabályozás fogalmainak alaposabb ismerete szükséges.

Dr. Szűcs László
ügyvéd
PricewaterhouseCoopers Legal

Mivel az „átalakítás” fogalmát az építési szabályok „térfogatot nem növelő építési tevékenységnek” definiálják, és mivel minden bővítés egyben építésiengedély-köteles, ezért a négyszáz négyzetméter feletti üzletbővítésekhez továbbra is be kell szerezni a korábbi „Plázastop-törvény” szerinti építési engedélyt. Ezek a bővítések tehát nem minősülnek olyan átalakításnak, amelyhez rendeltetésmódosítási engedély szükséges. Rendeltetésmódosítási engedély kell azonban az olyan galéria kialakításához vagy helyiség-egybenyitásokhoz, amelyek nem építésiengedély-kötelesek, ha ezek eredményeképpen az alapterület meghaladja a négyszáz négyzetmétert.

A harmadik esetkör azokra az átalakításokra vonatkozik, mikor az üzlet területe már meghaladja a négyszáz négyzetméter területet, és a kereskedő azon szeretne átalakítást végezni. Ez a gyakorlatban bővítést nem eredményező, alaprajzi elrendezést módosító, vagy az üzlet külső megjelenését megváltoztató munkákat jelent. Idesorolhatók az alaprajzot érintő belső átépítések, felújítások, azaz válaszfalak felhúzása vagy – tartószerkezetet nem érintő, azaz nem építésiengedély-köteles – lebontása, helyiségek átrendezése. Szintén átalakításnak minősül a külső megjelenést megváltoztató – nem építésiengedély-köteles – építési tevékenység, így különösen a homlokzatot érintő módosítás, ideértve akár egy új cégér építési munkával történő kihelyezését is. Nem minősül viszont ilyennek az álmennyezet kialakítása, belső dekorációs elemek átrendezése vagy a festés.

Dr. Mihola Réka
ügyvéd
PricewaterhouseCoopers Legal

Fontos hangsúlyozni, hogy mind az alaprajzi módosulást, mind az üzlet külső megjelenésének változását eredményező átalakítások csak akkor esnek a rendeltetésmódosítási engedélyt előíró szabályok hatálya alá, ha azokat – nem építési engedélyköteles – építési tevékenységgel valósítják meg. Az építési tevékenység fogalmába csak építési-szerelési vagy bontási munkák tartoznak. Ebből következően nem lesz engedélyköteles a homlokzaton egy kézzel, szerelési munkát nem igénylő módon eltávolítható vagy ragasztott felirat cseréje akkor sem, ha az a külső megjelenést ténylegesen megváltoztatja.

Eljárási szabályok

A rendeltetésmódosítási engedély megszerzéséhez kérelmet kell benyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőhöz, amihez a meglévő, továbbá a tervezett állapotot rögzítő építészeti-műszaki dokumentációt kell csatolni. A rendelet nem határozza meg, hogy kinek kell a kérelmet benyújtani, de értelemszerűen az lesz a kérelmező, aki az átalakítást el szeretné végezni.

A jogszabály 60 napos szakhatósági, bizottsági véleményezési eljárást ír elő, azonban a kiegészítő adatkérések, ideértve fogyasztói, környezetvédelmi érdekképviseleti és civil szervezetek véleményének beszerzését jelentős mértékben meghosszabbíthatják az ügyintézési határidőt.

Az engedélyezési határidő hossza oly módon lerövidíthető, hogy a kérelmező a szükséges szakhatósági állásfoglalásokat az engedélyezési eljárás előtt maga megkéri, és a kérelmét már ezekkel együtt terjeszti elő. Az előzetesen kiadott szakhatósági állásfoglalások a kiadástól számított egy éven belül használhatók fel a rendeltetésmódosítási eljárásban.

A rendeltetésmódosítási engedélyre vonatkozó szabályok 2018. augusztus 10-én léptek hatályba.

A rendeletet az ezt követően megkezdett átalakítási munkák esetén kell alkalmazni, illetve a megváltoztatott rendeltetésű működést ezt követően csak engedély birtokában lehet megkezdeni.

Szankciók

Ha valaki úgy végzett átalakítást vagy rendeltetésmódosítást a fent ismertetett esetekben, hogy előzetesen nem kért rendeltetésmódosítási engedélyt, úgy több szankcióval is számolhat. Egyrészről a hatóság a kereskedelmi egységet bezárja, másrészt maximum egymillió forintos bírságot szabhat ki. A kereskedelmi egység bezárására a jogszabály kötelezően alkalmazandó szankcióként utal.

Mire figyeljünk bérlemények esetén?

A bérleményként üzemeltetett kereskedelmi egységek esetén már a szerződés megkötését megelőzően át kell gondolni annak az esetkörnek a szabályozását, hogy mi történik, amennyiben a rendeltetésmódosítási engedélyt a hatóság nem adja meg, vagy a kereskedelmi egységet – határozott időre – bezárja.

Érdemes rögzíteni, hogy kinek a feladata és felelőssége az engedély beszerzése, és az eljárás miként befolyásolja a birtokba adás időpontját, az üzemeltetési kötelezettség, illetve a bérleti díjfizetési kötelezettség kezdetét.

Szintén javasolt a szerződésben egy elállási vagy felmondási jog beiktatása arra az esetre, ha a hatóság a kérelmezőnek nem felróható okokból huzamosabb ideig nem adja ki a rendeltetésmódosítási engedélyt.

Célszerű minden esetben „előre dolgozni” és még az eljárást megelőzően az érintett szakhatóságok, szervezetek véleményét előzetesen beszerezni.