Magazin: Továbbra is fellendülőben a hazai üzleti célú ingatlanpiac

A magyarországi üzleti célú ingatlanpiacot fokozatos élénkülés jellemezte az elmúlt években, a 2008-as válságot és visszaesést követően. Az élénkülés egyfelől a javuló gazdasági környezetnek köszönhető, a Magyarország felé megnyilvánuló erősödő bizalomnak, egyes kormányzati lépéseknek és intézkedéseknek, másfelől az alacsony kamatkörnyezetben törvényszerűen megjelenő ingatlanpiaci beruházási, befektetési kedvnek.

Szalóky Zoltán, a Jones Lang LaSalle Kft. (JLL) iroda bérbeadási és bérlőképviseleti vezetője úgy látja, hogy a piac alakulását elsősorban a nemzetközileg és Magyarországon is évekkel ezelőtt kezdődött kamatcsökkentési ciklus, a hazai gazdasági folyamatok régión és Európán belül is kedvező megítélése, valamint az Európában is példátlan politikai stabilitás befolyásolja.

– A magyarországi üzleti célú ingatlanpiacra jó hangulat és pozitív szemlélet a jellemző, amit jól mutat, hogy elindultak a spekulatív vagy részben spekulatív fejlesztések és fejlesztési telekvásárlások – egészíti ki Kis Roland, a JLL ipari ingatlan bérbeadás vezetője.

Az elmúlt időszakban jelentősebb növekedés főként a jobb adottságú kereskedelmi ingatlanokra volt jellemző.

– Legerősebb aktivitás mind bérlői, mind befektetői oldalról az iroda-, ipari és a kiskereskedelmi piacon volt tapasztalható. A hotel piaca csak lassabban talált magára, de az idei év során ebben a szegmensben is számos nagyobb tranzakció került lezárásra – hangsúlyozza Steinfeld Tamás, a Colliers International értékbecslési és tanácsadói üzletágának társigazgatója és piackutatási igazgatója.

Az ESTON Internationalnél hasonló véleményen vannak, miszerint a fejlesztők valamennyi részpiacon aktívvá váltak: az átadott irodák mennyisége újra 100 ezer négyzetméter fölé emelkedik, a logisztikai piacon a bérleti díjak emelkedésével visszatérhetnek a spekulatív beruházások, és a bevásárlóközpontok kínálatbővülésének ismét lett realitása.

– Az ingatlanbefektetések értéke várhatóan rekord nagyságú – egymilliárd euró feletti – lesz, és az új építések nyomán várhatóan a következő két évben is lesz elegendő prémium termék a vevők számára. A válság lecsengése után még mindig számottevő tőke keresi a helyét az ingatlanpiacon. A magyarországi hozamok még a most tapasztalt mérséklődés mellett is vonzóvá teszik a hazai befektetési termékeket, amit jól érzékeltet, hogy amíg a korábban klasszikusnak számító (német, intézményi) befektetők távol maradtak a piactól, más vásárlói körök (pl. hazai befektetőcsoportok, intézmények) átvették a helyüket – fejti ki véleményét Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója.

Lohol a kínálat a kereslet után

Az ESTON-nál azt tapasztalják, hogy irodák esetében az elmúlt évek csekély mennyiségű új kínálata miatt sok területen „feltorlódott” a bérleti igény: az átadásra kerülő területek nagyon rövid idő alatt gazdára találnak. A következő években látványos lesz az irodapiac bővülése, de az akár rövid idő alatt piacra kerülő állomány sem fékezi majd a bérleti díjak emelkedését, a már említett, feltorlódott kereslet okán, valamint mert az építőiparban – a lakásépítés felpörgése miatt – tapasztalt kapacitáshiány a kivitelezési árakat jelentősen megemelte. Az ipari/logisztikai csarnokok esetén pedig annyira lecsökkent az üres területek aránya (szintén a korábbi években elmaradt új építések miatt), hogy a bérlői igények változtatására kevés lehetőség adódik a meglévő létesítményekben.

– Várakozásaink szerint ezen a részpiacon is a bérleti díj emelkedésének lehetünk tanúi, mely magával hozza a spekulatív alapú beruházások visszatérését is – vetíti előre Salamon Adorján.

Budapesten megközelítőleg 3,3 millió négyzetméter az összes elérhető irodaterület (amivel egyébként Budapest második helyen áll a régióban Varsó után). Az elmúlt 1-2 évre az volt a jellemző, hogy a gazdaság általános élénkülésének, számos újonnan betelepülő, elsősorban nagyvállalati régiós kiszolgáló központnak (SSC) köszönhetően a kereslet (jellemzően új építésű, modern, jó tömegközlekedéssel bíró irodaépületek iránt) meghaladta az új kínálatot.

– Új fejleményként mostanában kezdjük azt látni, hogy a piac kezd reagálni, a kínálat megpróbálja utolérni a keresletet, és ennek köszönhetően jelentős számú fejlesztést jelentettek be (amelyek vagy már meg is kezdődtek, vagy a közeljövőben megkezdődnek), amelyeknek a várható átadási ideje 2017–2018, illetve azután lesz – tájékoztat Szalóky Zoltán.

Csökkenőben az üresedési ráta

– A bérirodák piacán 2016 közepén rekord alacsony üresedést mértünk: mindössze az irodák 10,3%-a állt ekkor üresen. Szintén alacsony (9,7%) volt az ipari ingatlanok kihasználatlansága, melynél kedvezőbb értéket csak 2006–2007-ben tapasztaltunk. Várakozásaink szerint az egyes ingatlanok üresedése az év végéig tovább csökken – jelzi az ESTON International vezérigazgatója.

A harmadik negyedéves BRF- (Budapest Research Forum) adatok alapján a főváros irodapiaci kihasználatlansága 10,9%-on áll jelenleg, ami kismértékben magasabb az előző negyedévhez képest. Ez volt az első negyedév az elmúlt közel 3 évben, amikor enyhén felfelé mozdult ez az adat. Az üres területek jelentősebb hányada a „B” kategóriás épületekben található. Jellemző, hogy az egyes irodai alpiacok között is nagy szórás mutatkozik, amit jól mutat, hogy a dél-budai alpiacon hozzávetőleg 5%, míg a perifériaterületeken közel 36%-os az üresedés.

Az „A” kategóriás irodaházakban már nagyon kevés nagyméretű 1000+ m²-es terület érhető el, ami nagyban leszűkíti a nagyméretű nemzetközi cégek választási lehetőségét. Jelenleg a nagyobb vállalatok sokszor két lehetőség közül választhatnak: meglévő irodáikban maradnak, és házon belül terjeszkednek, vagy a környékükön próbálnak bővülni, vagy egy új fejlesztésben előbérleti szerződést kötnek.

– Az ipari/logisztikai piacon a friss adatok azt mutatják, hogy az üresedési ráta csökkenő tendenciája tovább folytatódott a budapesti logisztikai szegmensben, és a harmadik negyedévben elérte a 8,9%-ot. Hasonlóan az irodapiachoz a logisztikai piacon is hiány van a nagyobb egybefüggő területekből, azonban itt az irodapiactól eltérően továbbra sincs jelentős mértékű új spekulatív fejlesztés tervbe véve. Ezenkívül a limitált, új építési lehetőség a már meglévő ipari parkokon belül (pl. Goodman Gyál vagy Prologis Sziget) is nehezíti a kínálat bővülését – osztja meg tapasztalatát a Colliers International értékbecslési és tanácsadói üzletágának társigazgatója és piackutatási igazgatója.

Inkább bérelnek, mint vesznek

Az ingatlanhasználat módja erősen függ egy cég tevékenységétől és tőkéjének nagyságától. Az irodapiacon jellemzőbb a bérlés (a területek egyötöde áll a tulajdonos használatában), és hasonló a helyzet a modern logisztikai létesítmények esetében is.

– Az elmúlt évek során egyértelmű növekedést tapasztaltunk a saját célú ipari/ raktározási ingatlanvásárlásoknál, a „B” kategóriás ingatlanok piacán. Ebben a szegmensben, a legfrekventáltabb területeken a vevők még komolyabb felújítástól/átalakítástól sem zárkóznak el, a lakófejlesztések térnyerése okán pedig gyorsuló ütemű áremelkedést látunk. Az üzlethelyiségek piacán döntően bérleményeket használnak a kereskedők – mondja az ESTON International vezérigazgatója.

A Colliers szerint a modern iroda- és logisztikai ingatlanok esetében inkább jellemző, hogy a cégek inkább a bérleti konstrukciót preferálják, amit az is jól mutat, hogy a 3,3 millió négyzetméternyi budapesti modern irodaállománynak csak hozzávetőleg 20%-a az, ami a tulajdonosok által hasznosított.

– Az ilyen típusú döntés során a vállalkozásoknak figyelembe kell venniük a hosszú távú céljaikat, rendelkezésre álló erőforrásaikat és preferenciáikat, például, hogy mennyi ideig tervezik az üzletmenetet az adott lokáción, vagy rendelkeznek-e az ingatlan megvásárlásához szükséges tőkével. Fontos szempont az is, hogy a bérleti konstrukció több rugalmasságot biztosít a cégek számára, hogy az üzletmenet változásához igazítsák az aktuális ingatlanigényeket. Így amennyiben egy cég bővülne, lehetősége legyen új területeket bérelni, vagy adott esetben a már nem hasznosított területeit visszaadni. Számos vállalat annak ellenére, hogy rendelkezik az ingatlanvásárláshoz szükséges tőkével, nem szeretné hosszú távra lekötni, hanem azt inkább a fő tevékenységük fejlesztésére fordítják – emeli ki Steinfeld Tamás.

A főváros a legnépszerűbb a befektetők körében

A Colliers International szakemberei szerint a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiac mind a befektetések, mind a bérleti piac szempontjából elsősorban Budapestre koncentrálódott az elmúlt évek során. A jelentősebb nemzetközi befektetők térképén is főként csak a főváros szerepelt eddig, mint elsőszámú befektetési célpont.

– Az érdeklődés mind bérlői, mind befektetői oldalról a belvároshoz közelebb eső, tömegközlekedéssel jól megközelíthető ingatlanokra összpontosult. Az irodapiacon a Váci úti folyosó volt az, ahol a legnagyobb volt az elmúlt időszakban a fejlesztői és a bérlői aktivitás. Ezen a fővárosi irodai alpiacon tervezik a legtöbb új fejlesztést is, hozzávetőleg 112 ezer m² új bérbeadható területet az elkövetkező két évben – avat be a vállalat értékbecslési és tanácsadói üzletágának társigazgatója és piackutatási igazgatója.

Steinfeld Tamástól azt is megtudjuk, hogy szállodai fejlesztések egyelőre főként Budapest belvárosára a jellemzőek, a vidéki szállodák esetében inkább a meglévő állomány modernizálásra van folyamatban. A logisztikai ingatlanok piacán a preferált lokáció főként az M0-ás körgyűrű melletti területek, továbbá a Bécs–Budapest útvonalon elhelyezkedő Székesfehérvár és Tatabánya is kedveltebb lokáció. Ipari/gyártási szempontból ki lehet emelni Győrt és Kecskemétet, amelyek az autóipari beruházások miatt váltak a befektetők célpontjává.

A JLL arról számol be, hogy irodai ingatlanok esetében jelenleg három, a belvárosi régión kívüli alpiac a legnépszerűbb Budapesten belül, a Váci úti folyosó, Dél-Buda és Dél-Pest, ipari szempontból Budapest és környéke, azon belül is inkább a déli rész a keresettebb, vidéken pedig elsősorban az autógyárak környéke.

Alapvető elvárás a környezettudatosság

A környezetvédelem és a megújuló energiaforrások használata egyértelmű trend az iroda- és a raktárpiacon egyaránt.

– Ez nem üres marketingfogás, hiszen az üzemeltetési költségeken mérhető megtakarítás érhető el, emellett a kellemes, zöld, ergonomikus épületek könnyebben bérlőkre találnak. A fejlesztők éppen ezért fontosnak érzik kihangsúlyozni, hogy beruházói szemléletükben a környezettudatosság kiemelt helyen szerepel. Ma már a legtöbb új üzleti célú épület zöld minősítésű – húzza alá Salamon
Adorján.

Az irodákkal kapcsolatban számos új, markáns elvárás, megközelítés jelent meg az utóbbi időben, vagy válik egyre fontosabbá. Az iroda, annak kialakítása része a vállalati arculatnak, megkülönböztetésnek, és mint ilyen fontos eszköze a munkatársak megtartásának, az elégedettség elérésének, a vonzerő biztosításának a vállalat számára.

– Ennek megfelelően a belső kialakításra, irodai helyek elosztására, közösségi terek kialakítására egyre nagyobb figyelem fordul, nemzetközi trendek, innovációk figyelembevételével. Emellett a fenntarthatóság, a környezettudatosságra való törekvés alapvető elvárássá vált – jelzi Szalóky Zoltán.

Kis Roland hozzáteszi: az ipari ingatlanok tekintetében általánosságban a minőség iránti igény javulása látszik, már nem elsősorban csak az ár számít.

Kevesebb a magyar befektető

A 2016 első féléve során a magyar tulajdonú befektető cégek voltak a legaktívabbak, amelyek a teljes tranzakciós volumen 40%-át adták, őket követték az észak-amerikai tulajdonosi hátterű befektetők 37%-kal. Az európai, főként német, cseh és görög befektető cégek a volumennek csak a 23%-át adták az idei első félév során.

– Az amerikai és az európai befektetők aránya jelentősen növekedett az előző évhez képest, amikor ez a két befektetői csoport a teljes volumen 41%-áért felelt, míg az idei első félévben már több mint 60%-ot tett ki. Ez a növekedés főként a magyar hátterű befektetők arányának csökkenését okozta, akik a tavalyi év során a teljes volumen 54%-át adták. Fontos kiemelni azonban, hogy a magyar befektetők több mint kétszer akkora összegben vásároltak ingatlanokat az idei első félévben, mint tavaly, azonban arányában nem tudtak olyan mértékben bővülni, mint a külföldi befektetői csoportok – tájékoztat Steinfeld Tamás.

Szalóky Zoltán szerint Európa minden országából érkeznek befektetők Magyarországra, de jelentős számban az USA-ból is megtalálhatóak vállalatok a magyarországi irodai ingatlanpiacon. Kis Roland úgy látja, ipari ingatlanok esetében a német és az amerikai befektetőket lehet kiemelni, ők a legaktívabbak.

Személyre szabott tanácsadás

A JLL 1992 óta van jelen a magyarországi ingatlanpiacon, és alapítása óta az egyik legnagyobb nemzetközi (amerikai) hátterű ingatlan-tanácsadó vállalat. A cég a kereskedelmi ingatlanok piacán gyakorlatilag minden szegmensben aktív, és kiemelt figyelmet fordít az üzleti etikai elvárásoknak való magas szintű megfelelésére.

– Cégünk a kereskedelmi ingatlanok piacán, számos területen piacvezető, így például a befektetési tanácsadás, a bérlőképviselet, az értékbecslés területén – mondja Szalóky Zoltán.

A vállalatok számára komplex ingatlanpiaci tanácsadást kínálnak, mely mindig az adott vállalat igényeire szabott, és része lehet a bérleti szerződés felülvizsgálata, új ingatlan felkutatása, a szerződéstárgyalás és az új ingatlan kialakításának felügyelete is. Ingatlantulajdonosok számára pedig nemcsak az értékesítés vagy az akvizíció során tudnak hasznos segítséget nyújtani, de az ingatlan kezelését, üzemeltetését is a JLL-re bízhatja a tulajdonos.

– A több mint 20 éves magyarországi jelenléte egyszerre jelent felbecsülhetetlen értékű tapasztalatot és tudást és annak igazolását, hogy sikeresen végezzük munkánkat, ügyfeleink, megbízóink megelégedésére. Ez a mi legnagyobb értékünk, és ez biztosítja azt is, hogy ügyfeleink megbíznak bennünk, és szívesen dolgoznak velünk – fűzi hozzá az iroda-bérbeadási és bérlőképviseleti vezető.

Fontos a szakértői szerepvállalás

A 2016-ban 23 éves fennállását ünneplő Eston International közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig.

– Az ESTON küldetése, hogy ügyfelei számára optimális ingatlanmegoldást szállítson, valamint, hogy az ingatlanból valódi értéket teremtsen – jelzi Salamon Adorján.

Több mint húszéves szakmai múltja és piacismerete okán az ESTON az egyetlen tisztán magyar tulajdonban lévő cég, amely kivívta és megtartotta erős piaci pozícióját a legnagyobb nemzetközi ingatlan-tanácsadók között.

– Ügyfeleink értékelik a cég megbízhatóságát, rugalmasságát, egyben azon törekvését, hogy az egyedi igényekre egyedi, testreszabott megoldásokat találjon. Úgy gondolom, ez az innovatív szemlélet az, ami megkülönböztet minket versenytársainktól – emeli ki a vezérigazgató.

A cég marketingstratégiájának középpontjában a szakértői szerepvállalás áll, így kommunikációs eszközeikben is ezt hangsúlyozzák („The property advisors”). Ügyfeleiket saját weblap, közösségi média, online reklámok, eseménymarketing, PR, kültéri reklámok (molinók, táblák) segítségével szólítják meg. Markáns eleme a kampánynak a rendszeres Market Report kiadványuk is.

Célzott, személyes kommunikáció

A Colliers International 66 ország közel 554 irodájában működik, így a világ egyik legnagyobb ingatlan-tanácsadó cége. Fő profiljuk a kereskedelmi célú ingatlanok bérbeadásával, illetve eladásával kapcsolatos tanácsadás. Emellett foglalkoznak – többek között – épületek üzemeltetésével és kezelésével, irodaterületek kialakításával kapcsolatos tanácsadással, irodaépületek, illetve irodák környezettudatosabbá tételével, illetve értékbecslési és piackutatási szolgáltatásokkal is.

– A kiváló minőségű tanácsadói szolgáltatást tűztük ki célunknak, és a világszerte megtalálható, képzett szakembereink tudását összehangolva állunk ügyfeleink rendelkezésére, így biztosítva felelősségteljes és vállalkozó szellemű, kreatív és hatékony megoldásokat – húzza alá Steinfeld Tamás.

A vállalat marketingstratégiája a személyes, illetve célzott kommunikációra, emellett a cég szakértelmének és piaci ismeretének hatékony kommunikálására épül.

– Azért dolgozunk mindennap, hogy a Colliers neve és logója mind a magyar piacon, mind nemzetközileg, bármely országban ugyanazt a szakértelmet, naprakészséget és profizmust jelentse, és ügyfeleink minél könnyebben és hatékonyabban sikereket érhessenek el a Colliers segítségével, bárhol a világon. Ha őket hozzásegítjük az ingatlanjaikkal kapcsolatos megfelelő döntésekhez, akkor az ő sikerük egyben a mi sikerünk is – mondja az értékbecslési és tanácsadói üzletág társigazgató és piackutatási igazgató.