Kettősség jellemzi a kiskereskedelmi ingatlanpiacot

A kiskereskedelmi ingatlanpiacot kettősség jellemzi: a retail forgalom a válság óta nem tért magához, a bérlők közül többen nehéz helyzetbe kerültek, ugyanakkor a külföldi befektetők számára Magyarországon még mindig a prémium kategóriás bevásárlóközpontok számítanak a legkeresettebb befektetési terméknek.

A bérlőknél is két véglet figyelhető meg: míg többen komoly nehézségekkel küzdenek és ki is vonultak az országból, addig több új nemzetközi márka az elmúlt egy-két évben lépett be a magyar piacra, vagy kezdett komoly expanzióba.

Nyugat-Európából folyamatosan érkeznek a kedvező retail piaci hírek, számtalan piaci tranzakcióról számolnak be, amelyeknek kiskereskedelmi központ volt a tárgya, Magyarországon ez a hatás azonban még nem igazán érződik. A nyugati tendenciák ellenére a hazai kiskereskedelmi piac ingatlanfejlesztési szempontból mind rövid, mind középtávon nehéz helyzetbe került.

„Egyelőre sem a fejlesztők, sem a kereskedők, sem a vásárlók nem tudnak biztosat a jövőről. Néhány piaci szereplő várhatóan tovább erősíti a pozíciót, egy-egy ma még hazánkban nem jelen lévő márka kihasználhatja a rugalmas bérleti díjak kínálta lehetőséget, és még a fellendülés megindulása előtt megjelenhet hazánkban.” -emelte ki Csűrös Csanád, vezető elemző, a Portfolio.hu Retail 2011 konferencia szervezője és előadója.

„Az egyre nagyobb önrészt és előbérletet bemutatni kényszerülő fejlesztők várhatóan más területekre koncentrálnak majd, míg a vásárlók bizakodhatnak az általános gazdasági fellendülésben és a vásárlóerő növekedésében.” – tette hozzá a szakértő.

A következő években a megváltozott vásárlói igények és piaci trendek következtében az üzletközpontok a piaci pozíciójuk stabilizálása vagy növelése érdekében várhatóan revitalizációba, átalakításba fognak, hogy vonzóbbak legyenek a vásárlók és így a bérlők szemében. A következő években az újabb és nagyobb bevásárlóközpontokról a hangsúly átkerül a jobb minőségű, kellemesebb miliőjű, praktikusabb szolgáltatásokat nyújtó – és nem utolsósorban ideális bérlői mixszel rendelkező – üzletházak kialakítására.

Budapesten jelenleg 14 modern bevásárlóközpont közül választhatunk, és bár újabb hét pláza szerepel a fejlesztők tervei között, reálisan ennek csak a töredékét fejezik be és adják át az elkövetkező 2 évben. A 2008-as válság óta csak 2009-ben az Allee-t, 2010-ben pedig a Corvin Bevásárlóközpontot sikerült befejezni, több projekt is parkolópályára került, de néhányat ezek közül idén és jövőre várhatóan átadnak. Idén valamivel jobb képet mutat a piac; megnyílt az Europeum, és ősszel várható a KÖKI Terminál, és a VÁCI1 részleges átadása, jövőre pedig a WING által fejlesztett Hegyvidék Üzletközpont, és talán végre a CET nyitása is. A fejlesztések lendülete, az átadás alatt és előtt álló egységek mérete és kínálata akár azt a látszatot keltheti, mintha a hazai kiskereskedelmi piac újra magához térne, és végleg eltűnni látszanának a szektor fölül a viharfelhők.

A tények és a kilátások azonban sajnos nem ezt tükrözik. Manapság csak a legnagyobb és legerősebb cégek tudnak terjeszkedni, ők viszont nem szívesen kötnek szerződést listaáron. A legjobb esetben is stagnáló, de leginkább lefelé tendáló bérleti díjak nem kifejezetten kedveznek a fejlesztőknek, üzemeltetőknek. A stabil háttérrel rendelkező bérlők számára ez sokszor kihagyhatatlan lehetőség arra, hogy új szereplőként jelenjen meg a piacon, vagy régi szereplőként tovább bővüljön.

A cégek részéről a piaci terjeszkedés legnagyobb problémája a vergődő hazai kiskereskedelmi forgalom, amely egyelőre nem ad túl sok optimizmusra okot. „Egy-egy olyan piaci szereplőnek, amely saját területén jelentősebbnek számít, szinte kötelező megjelennie egy új fejlesztésben, hogy amikor a hazai kiskereskedelmi piac néhány éven belül szárnyra kap, akkor pozícióban legyenek a többiekkel szemben. Ami most a bérleti piacon történik, az elsősorban a jövőbe való befektetés a kereskedők részéről.” – hangsúlyozta Csűrös Csanád.

A lakossági fogyasztás képtelen magára találni Magyarországon: az év első hat hónapjában a kiskereskedelmi forgalom minimálisan ugyan, de fél százalékkal csökkent az előző év hasonló időszakához képest. A vásárlási kedvben egyelőre nyoma sincs a személyi jövedelemadó-csökkentésösztönző hatásának, az idei évre vonatkozóan már csak a nyugdíjpénztári reálhozamok kifizetése, illetve a devizahitelek törlesztő részletének árfolyamfixálása hozhatott volna némi élénkülést, de ezek hatása sem érződik különösebben – írja a tozsdeforum.hu.