A magyarországi ingatlanpiac helyzete és kilátásai

A GKI Gazdaságkutató Zrt. negyedévente szervez felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők, -forgalmazók és –tanácsadók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik.

A könnyebb értelmezhetőség kedvéért az index számítási metódusát idén januárban kissé átalakítottuk. Egyrészt, januártól szezonálisan kiigazított számokat adunk közre, ami kiszűri a pusztán a szezonális ingadozásból adódó zavaró hatásokat. Másrészt, az összehasonlítás alapja nem egy „ideális” egyensúlyi piac, hanem a fővárosi ingatlanpiacnak a kétezres években regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték reprezentálja a hosszú távú piaci átlagot. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat reprezentálják.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2011 áprilisában 101,2, ami jóval kedvezőbb az előző, 2011. januári megkérdezés során kapott értéknél (94,5). Az index értéke elérte, sőt kissé meg is haladta a kétezres évek átlagát. A jelen megkérdezés során kapott eredmény 6 ponttal alacsonyabb a válság kitörése előtt mért értéknél, de mintegy 17 ponttal magasabb a 21 hónappal ezelőtti „történelmi” mélypontnál.

Az egy negyedévvel ezelőtti megkérdezéshez képest határozottan javultak a kilátások az iroda- és a raktárpiacon, s kissé az üzlethelyiség-piacon. Az iroda- és a raktárpiacon a megfelelő indexértékek kissé meghaladják a kétezres évek átlagát jellemző szintet. A lakáspiacon csak hibahatáron belül javultak a kilátások. 2011 áprilisában az ingatlanfejlesztők – a lakáspiac kivételével – derűlátóbbak, mint az ingatlan-forgalmazók és –tanácsadók.

A következő ábrán az egyes részpiacokat jellemző indexek láthatók a hosszú távú átlaghoz való viszonyítás nélkül. Így az egyes szegmensekre vonatkozó kilátások egymáshoz való viszonyai is érzékelhetők. Erről leolvasható, hogy már régóta a lakáspiacon a legborúsabbak a kilátások, s ez most sincs másképpen. Az üzleti ingatlanpiac szegmensei közül továbbra is az irodapiac a legkevésbé perspektivikus. Ugyanakkor ismételten a raktárpiac kilátásai viszonylag a legkedvezőbbek.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexei részpiaconként, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított értékek)

Irodapiac

Az átlagos kihasználtság Kelet-Magyarországon, illetve a fővárosban már csak a pesti oldalon csökkent tovább.

A fővárosi irodák kihasználtsága

A típusú (%)
B típusú (%)
Pesten
73 (74)
74 (75)
Budán
72 (72)
72 (72)
Zárójelben az előző – 2011. januári – felmérés adatai

A fővárosi irodapiaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

Az irodapiac összesített megítélése – a 2010. júliusi és októberi romlás után – 2011 januárjában javult. A jelen felmérés során – a nyugati országrész kivételével – ismét javuló megítélésekkel találkoztunk.

Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban és Nyugat- Magyarországon némi javulásra számítanak. A fővárosra vonatkozó 2011. áprilisi várakozások valamelyest kedvezőbbek az egy negyedévvel ezelőttinél.

Az üzlethelyiségek piaca

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

A belföldi vásárlóerő – elsősorban a magas hitelterhek miatt – egyelőre nem túl acélos, de azért 2011-ben már némi élénkülés várható a kiskereskedelmi forgalomban. Idén több új kapacitás is belépett, illetve várhatóan belép a piacra, így a verseny intenzitása semmit sem csökken.

Az üzlethelyiségek piacának megítélése országos átlagban nem változott az előző negyedévi megkérdezéshez képest.

Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évre – országos átlagban – lényegében változatlan piaci helyzetet jeleznek előre. A fővárosra vonatkozóan e várakozások szignifikánsan kedvezőbbek, mint voltak 2011 januárjában.

A raktárpiac

A fővárosi raktárpiaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

A raktárpiac értékelése országos átlagban a jelen felmérés során nem változott érdemben a korábbihoz képest. Ugyanakkor a fővárosban határozott javulás, míg vidéken további romlás következett be. A logisztikai ingatlanpiac visszaesése megállt, de élénkülés egyelőre nem tapasztalható.

A válaszadó ingatlanos cégek szerint a következő 12 hónapban várhatóan stagnáló piaci helyzet valószínű. Az ingatlanos cégek várakozásai 2011 áprilisában kedvezőbbek az egy negyedévvel ezelőttinél.

Az építési telkek piaca

A telekpiacot érintő összesített helyzetértékelés 2009 októbere óta felmérésről-felmérésre csak enyhén változik, a jelen megkérdezés során is csak a hibahatárt éppen meghaladó mértékű romlást regisztráltunk. Az egyetlen régió Nyugat-Magyarország, ahol javult e részpiac megítélése, azaz a túlkínálat valamelyest csökkent. Az ingatlanos cégek a következő egy évre változatlan helyzetet jeleznek előre a fővárosban és környékén valamint a Dunántúlon, az ország keleti felében némi javulás elképzelhető.

A lakáspiac

A fővárosi lakáspiaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések az előző negyedévhez képest alig változtak, némi javulás volt érzékelhető a budai zöldövezetben és a fővárosi családi házas területeken.

Kelet-Magyarországon a családi házak kivételével általában romlott a helyzet. Nyugat-Magyarországon csak a családi házak esetében volt némi romlás érzékelhető.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest nem várnak jelentős változásokat, azaz a lakáspiaci fellendülés a megkérdezettek szerint még várat magára. E vélekedés érthető, hiszen a keresletet visszafogja, hogy a lakosság jövedelmi helyzete csak egy szűk körben javul, a bankok hitelezési aktivitása kicsi és magán a lakáspiacon is sok a bizonytalanság (a devizahiteleseket segítő csomag konkrét tartalma és annak megvalósítási módja, az új építéseket támogató esetleges intézkedések, stb.) Emellett az is érdekes lehet, hogy a potenciális fizetőképes vásárlók mikor érzik úgy, hogy a lakásárak már nem csökkennek tovább, mikor kezdenek vásárolni.