Kettős arcot mutat a kiskereskedelmi ingatlanpiac – stabil főváros, csökkenő üzletszám vidéken

Stabil fővárosi kereslet, alacsony kihasználatlanság

A Magyar Nemzeti Bank friss kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint a budapesti elsődleges bevásárlóközpontok 2024 végére 1–2 százalékos kihasználatlansági rátával működtek, ami szinte teljes bérlői telítettséget jelent. Ezzel szemben a másodlagos helyszíneken 10 százalék körüli az üresedés. A fővárosi bérleti díjak ugyanakkor nem változtak érdemben: a prémium kategóriában 70–90 euró/m²/hó, míg a kevésbé frekventált övezetekben 30–50 euró/m²/hó díjszintek jellemzőek.

Szegő Péter, a Duna House elemzési szakértője szerint a prémium lokációk továbbra is stabil keresletet generálnak, a belvárosi kerületekben – különösen az V., VI. és VII.-ben – a bérleti díjak elérhetik a nettó 8–12 ezer forintot is négyzetméterenként havonta. Az Andrássy úton akár nettó 28 ezer forintot is elkérhetnek. Ezzel szemben Soroksáron vagy Újpest külső részein már 2–4 ezer forint/m² áron is elérhetők helyiségek.

Vidéken üzletszám-csökkenés és árkorrekció jellemző

A KSH adatai szerint 2024 júniusára a működő kiskereskedelmi üzletek száma országosan 96 ezerre csökkent, 7 ezerrel kevesebb, mint egy évvel korábban. A legnagyobb visszaesés a nem élelmiszer jellegű boltokat érintette (–7,9%), de az élelmiszerboltok (–5,4%) és a benzinkutak (–1%) száma is csökkent. Budapest egyszerre a legsűrűbben és leginkább érintett térség: az összes bolt 20 százaléka itt található, de a csökkenés is itt volt a legnagyobb, közel 10 százalékos.

Bár az üzletszám jelentősen apadt, az összesített alapterület csupán 1,5 százalékkal mérséklődött, ami azt jelzi, hogy főként a kisebb egységek tűntek el. Az átlagos boltméret 4,7 százalékkal nőtt egy év alatt.

Érdeklődés a műhelyek, borozók és raktárak iránt

Lipták Zsuzsa, a Zenga ügyvezetője szerint a kereslet leginkább a kiadó műhelyek és vendéglátóhelyek, különösen borozók és cukrászdák iránt nőtt meg. Az eladó borozók száma több mint megháromszorozódott, miközben az eladó cukrászdák száma csökkent. A bérleti és eladási árak is jelentős változást mutatnak: a borozók és cukrászdák esetében 20–30 százalékos áresés tapasztalható, miközben a kiadó üzlethelyiségek átlagosan 20 százalékkal drágultak.

A 2025 első negyedéves adatok alapján 23 százalékkal nőtt az érdeklődések száma a meghirdetett kereskedelmi egységek iránt. Ez arra utal, hogy a lassuló piac ellenére a befektetői és bérlői aktivitás nem lankad, sőt, új lehetőségeket keres.

Átalakuló kínálat: kevesebb új hirdetés, több hasznosítási irány

A Zenga adatai szerint a 2025 első negyedévére mind az eladó, mind a kiadó üzlethelyiségek száma csökkent: előbbieké 19, utóbbiaké 1 százalékkal. A vendéglátóhelyeknél szintén visszaesés tapasztalható: az eladó helyek kínálata 15 százalékkal csökkent, a bérbeadóké viszont 14 százalékkal nőtt. Mindez arra utal, hogy a tulajdonosok inkább hosszabb távú bérbeadásban, semmint értékesítésben gondolkodnak.

A nem hasznosuló helyiségek sorsa is változó: iroda, műhely, vendéglátóegység vagy akár lakás is lehet belőlük. Ehhez azonban sok esetben engedélyeztetési folyamat szükséges – figyelmeztet Lipták Zsuzsa. A budapesti gyakorlatban már egyre gyakoribb a lakássá alakítás, különösen ott, ahol az üzleti célú hasznosítás korlátozottan versenyképes.

A befektetői érdeklődés új lehetőségeket nyithat

Bár 2024-ben alacsony volt a kereskedelmi ingatlanpiaci befektetési volumen, 2025-re már élénkülés várható. Szegő Péter szerint ebben szerepet játszik az Európai Központi Bank alapkamat-csökkentése, valamint az ázsiai működőtőke erősödő jelenléte. A befektetési szándék elsősorban a kiskereskedelmi és szállodai szektorokban mutat növekedést.

Az üresen álló üzlethelyiségek gazdasági és városképi hátrányt jelentenek, ezért kiemelten fontos ezek alternatív hasznosítása. A következő időszakban a rugalmas funkcióváltás, a közösségi célú hasznosítás és az új belépő kiskereskedelmi szereplők aktivitása határozhatja meg a piac irányát.

A kiskereskedelmi ingatlanpiac jelenleg erőteljes területi és szegmensbeli kettősséget mutat. A budapesti prémium lokációk stabilan teljesítenek, vidéken azonban folytatódik az üzletszám-csökkenés. Az átalakulás azonban nem feltétlenül jelent visszaesést: új érdeklődési körök, kreatív hasznosítási irányok és fokozódó befektetői aktivitás jelezheti a piac újratervezésének kezdetét. A kihívások mellett így lehetőségek is bőven rejlenek – csak meg kell találni őket.